الضمانات العينية العقارية | الرهن الحيازي العقاري

• الرهن الحيازي العقاري.
• الرهن الرسمي العقاري.
• حقوق الامتياز العقارية الخاصة.

1. أنه حق عيني: حيث يعطي صاحبه ميزتي التتبع والأفضلية، وأيضا يتعين تقييده بالرسم العقاري إذا كان محله عقارا محفظا وذلك حتى يكون موجودا بين الأطراف وحجة إزاء الغير.
2. أنه حق تبعى: فهو يقتضي وجود التزام أصلي يلحق به ويضمن تنفيذه. من ثم فكل ما يلحق الالتزام الأصلي من بطلان أو انقضاء مثلا يصيب الرهن كذلك.
3. أنه حق لا يقبل التجزئة: ويفيد هذا أمران : الأول أنه كل جزء من العقار يضمن الدين بتمامه والثاني أن كل جزء من الدين يضمنه العقار بكامله. وقد أكد المشرع على الأمر الأول نظرا لأهميته وذلك في الفصل 1180 من ق.ل.ع الذي جاء فيه : الرهن بطبيعته لا يتجزأ،  فكل جزء من الشيء المرهون رهنا حيازيا أو رسميا يضمن كل الدين).

• الراهن : وهو الذي يدفع الشيء المرهون للدائن ليضمن له دينه
• المرتهن بكسر الهاء" : وهو الذي يعقد الرهن لفائدته حتى يستوفي منه دينه.
• المرتهن بفتح الهاء" : وهو العقار الذي يخصصه المدين لفائدة الدائن ليضمن دينه ويسمى أيضا الشيء المرهون أو الرهن.
• المرهون فيه : وهو الذي يؤمنه الرهن.

1. الشرط الأول : أن يكون ذا أهلية التصرف بعوض، لأنه يلزم هنا أساسا بأن ينقل للدائن المرتهن حقا عينيا، ويخوله حق بيع العقار المرهون واستيفاء دينه من لمنه.
2. الشرط الثاني : أن يكون مالكا للعقار المرهون من ثم لا يصح الرهن المعقود من قبل غير المالك إلا إذا ارتضاه المالك أو أقره، أو ما لم يكتسب الراهن في تاريخ لاحق ملكية المرهون الفصل 1173 من ق.ل.ع). أيضا يمكن أن يكون الراهن كفيلا عينيا يقدم الرهن المصلحة المدين المادة 151 من المدونة.

1. الشرط الأول : أن يكون متوفرا على أهلية التمييز، لأنه الرهن يعقد لمصلحة المرتهن من غير أن يجلب له أي ضرر. لهذا يجوز أن يكون المرتهن ناقص الأهلية لسفه أو لصغر مادام بلغ من التمييز.
2. الشرط الثاني : أن يكون دائنا بالدين الذي عقد الرهن لضمانه سواء أكان الدين ناشنا عن عقد الرهن أو كان سينشئ عقب بعد ذلك.

• الشرط الأول : أن يكون دينا صحيحا، فإذا كان باطلا أو قابلا للإبطال شمل هذا أو ذاك الرهن بالتبعية.
• الشرط الثاني : أن يكون هذا الدين قابلا للتنفيذ الجبري في حق المدين. من ثم لا مثلا إنشاء رهن حيازي عقاري لتأمين الوفاء بالتزام طبيعي من ذلك التزام يصحسقط بالتقادم).
• الشرط الثالث : أن يكون موضوعه أداء مبلغ من النقود.

1. تعيين الملك المرهون وتحديد موقعه ومساحته ومشتملاته، وعند الاقتضاء حدوده أو رقم رسمه العقاري ؛
2. بیان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة لأدائه المادة 149 من المدونة).
3. أن يكون لمدة معينة يشير إليها عقد الرهن المادة 147 - فقرة 1- من المدونة).
4. وأن يقيد الرهن في الرسم العقاري إذا كان واردا على عقار محفظ وذلك تطبيقا لمقتضيات الفصول 65 و 66 و 67 من ظهير 12 غشت 1913 كما عدل بموجب 14.07 قانون

• الأولى: لا يجوز له أن ينتفع أو يستغل العقار المرهون بنفسه، لأنه هذا من اختصاص المرتهن الذي يدير هذا العقار ويستغله لحساب الراهن. وهذا ما يستفاد من خلال نص المادة 156 من المدونة بقولها : تكون ثمار الملك المرهون لمالكه وعلى الدائن أن يتولى جنيها وله أن يسلمها إلى الراهن أو أن يحتفظ بها على أن يخصم ثمنها من رأسمال الدين.
• والثانية: عند تصرف الراهن في العقار المرهون عن طريق تقويته للغير، فإن هذا التفويت لا يؤثر على حق المرتهن، وإنما ينتقل ذلك العقار المرهون إلى الغير وهو محمل بحق الرهن فطبقا للفصل 1177 من ق.ل.ع : (من رهن شيئا لا يفقد الحق في تفويته، إلا أن كل تفويت يجريه المدين أو الغير مالك الشيء المرهون يتوقف نفاذه على شرط وفاء الدين المضمون من أصل وتوابع، ما لم يرتض الدائن إقرار التفويت).

1. لا يجوز له أن يقوم بأي عمل يترتب عليه إحداث نقص في العقار المرهون مقارنة بحالته عند الرهن.
2. يلتزم الراهن عند استرداد العقار المرهون بأن يؤدي للمرتهن كافة المصاريف الضرورية التي أنفقها للمحافظة على هذا العقار وما أداء من ضرائب وتكاليف تتعلق به، وأيضا ما لحقه من خسارة بسبه. وهذا ما أجملته المادة 160 من المدونة بقولها : يجب على المدين أن يؤدي للدائن المرتهن المصروفات الضرورية التي انفقها على الملك المرهون لديه).
3. يتعين على الراهن أن يؤدي عند استرجاعه المرهون كافة المصاريف التي تطلبها هذا الاسترجاع من ذلك مثلا مصاريف صيانته ما لم يتفق الطرفان على خلافه الفصل 1210 من ق.ل.ع.).

تبرز أهمية فهم هذه المرحلة في تحديد اللحظة التي يستعيد فيها المالك حيازة ملكه كاملة، والتأكد من زوال كافة القيد العينية التي كانت تثقل كاهل العقار المرهون، مما يضمن استقرار المعاملات العقارية وحماية حقوق الأطراف المتعاقدة بشكل دقيق ومنظم.

وفي هذه الحالة، يتحول الدائن من مرتبة الدائن المرتهن الذي يمتلك حق الأولوية والتبع إلى مرتبة الدائن العادي، الذي لا يملك سوى الضمان العام على أموال مدينه، وهو تصرف قانوني يستلزم أهلية كاملة كونه يتضمن تبرعاً بالضمان أو نزولاً عنه.

وهذا الانفصال القانوني يسمح للدائن بالتحلل من أعباء حيازة العقار وإدارته مع الاحتفاظ بحقه في المطالبة بأصل الدين، وهي مرونة تشريعية تهدف إلى موازنة المصالح بين طرفي العلاقة الرهنية عند تغير الظروف.

ويؤدي هلاك العقار المرهون هلاكاً كلياً إلى انقضاء الرهن الحيازي بقوة القانون، وذلك لاستحالة التنفيذ على محل الرهن الذي لم يعد موجوداً. فالحق العيني يرتكز أساساً على وجود العقار، وبزوال هذا الكيان المادي يزول التأمين الذي كان يضمن للدائن استيفاء حقه، مما يضع الدائن أمام وضعية قانونية جديدة تتطلب البحث عن ضمانات بديلة.

أما إذا وقع الهلاك الكلي بسبب أجنبي لا يد لأحد فيه، فإن الرهن ينقضي دون أن يترتب على المدين التزام بتقديم تأمين جديد ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. وفي هذه الحالة، يتحول دين الدائن المرتهن من دين مضمون برهن حيازي عقاري إلى دين شخصي عادي، ويحق له مطالبة المدين بالوفاء به من أمواله الأخرى وفقاً للقواعد العامة.

يعتبر اتحاد الذمة من الأسباب القانونية الهامة لانقضاء الرهن الحيازي، ويتحقق ذلك عندما تجتمع صفة الدائن والمدين في شخص واحد لسبب ما. فإذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الدائن المرتهن، سواء عن طريق الميراث أو البيع، فإن الرهن ينقضي بالضرورة لاستحالة أن يكون الشخص دائناً لنفسه أو راهناً لملكه.