ما هو الملك العقاري الناقص؟| شرح شامل ومبسط

الملك العقاري الناقص | شرح شامل ومبسط مع تفصيل أنواعه وخصائصه

إن الملك تلعقاري الناقص هو ملك تتجزأ معه عناصر الملكية بين شخصين أو أكثر حيث يثبت الشخص أو عدة أشخاص حق ملكية الرقبة دون حق الانتفاع بها، أو يكون للشخص حق الاستعمال على عقار مملوك للغير وهكذا.

ما هو الملك العقاري الناقص؟| شرح شامل ومبسط.

ويمكن أن تعتبر أيضا بمثابة حق ملكية ناقص حق السطحية الذي يكون محدودا من حيث نطاقه والذي يشمل فقد بنايات أو منشآت أو أغراس فوق ملك عائدة للغير.

من ثم فالملك الناقص على عدة أنواع وهي كما يلي: حق السطحية، حق الانتفاع حق الاستعمال، حق العمري الكراء الطويل الأمد، حقوق الاتفاق، حق الحبس حق الزينة حق الهواء والتعلية، والحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح قبل دخول مدونة الحقوق العينية حيز التنفيذ.

النوع الاول | حق السطحية

لقد عرف المشرع السطحية بمقتضى المادة 116 من مدونة الحقوق العينية بأنه:

"حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير (...)".

من ثم فحق السطحية هو حق ملكية كامل من حيث السلطات التي يخولها لصاحبه، غير أن نطاقه محصور في أبنية أو منشآت أو أغراس مقامة فوق ملك الغير.

وهنا لا ينبغي الخلط بين كل من  حق السطحية والملكية المشتركة للشقق المنظمة بمقتضى القانون 18.00 التي يعتبر المالكون فيها مالكين على الشياع للأجزاء القابلة للاستعمال المشترك، ومالكين على انفراد للأجزاء المفرزة.

ويبني على اعتبار حق السطحية كحق ملكية مستقل وقائم بذاته عدة نتائج وهي بتركيز:

• يمكن نقل حق السطحية إلى الغير عن طريق الشفعة أو الإرث أو الوصية )المادة 116 من م. ح.ع
• كما يحق لصاحب حق السطحية أن يفوته أو يرهنه أو يرتب له أو عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق.
• يعتبر كل من صاحب السطحية وصاحب الأرض مالكين مستقلين، من ثم لا يجوز لأحدهما المطالبة بالقسمة.
• يعتبر حق الملكية الذي يثبت لصاحب السطحية على البناء أو الغراس حق ملكية دائم مثل حق صاحب الرقبة على الملك.
• يعتبر صاحب حق السطحية حارسا للبناء أو الغراس الواقع عليه هذا الحق في مفهوم الفصلين 88 و 89 من ق.ل.ع.

من ثم إذا سبب هذا البناء أو الغراس ضررا للغير فإنه يكون هو لا ملك الرقبة المسؤول عن هذا الضرر (الفصل (88)، وأيضا إذا انهار البناء أو الغراس أو حصل له تهدم جزئي نتيجة القدم أو عدم الصيانة أو عيب فيه وأدى ذلك إلى الإضرار بالغير فالمسؤولية هنا يتحملها كذلك صاحب السطحية لا مالك الرقبة (الفصل (89).

بقيت الإشارة إلى أن حق السطحية ينقضي بأحد أسباب ثلاثة:

فبخصوص هذا السبب الأخير لا يستطيع صاحب حق السطحية أن يبني أو يغرس مجددا ما تلاشى لقدمه أو مات أو اقتلع نظرا لحادث فجائي أو قوة قاهرة ما لم يوجد اتفاق مخالف وفق نا تقتضيه المادة 120 من نفس المدونة.

النوع الثاني | حق الانتفاع 

عرف المشرع حق الانتفاع في المادة 79 من م.ح. ع بأنه:

"حق عيني يخول للمنتفع استعمال عقار على ملك الغير واستغلاله ، وتنقضي مدته لزوما بموت المنتفع".

ويتضح من خلال هذه المادة  أن للانتفاع ثلاثة خصائص وهي كالتالي:

1. أنه حق عيني : يمكن لصاحبه الاحتجاج به إزاء الكافة، كما يلزم تقييده في الرسم العقاري إذا كان محله عقارا محفظا.
2. أنه حق يخول صاحبه التمتع بعقار عائد للغير.
3. أنه حق مؤقت ينتهي لزوما بموت المنتفع، هذا إذا لم ينته قبل ذلك بحلول الأجل المتفق عليه.

طرق إنشاء حق الانتفاع

ووفقا لمقتضى  للمادة 80 من مدونة الحقوق العينية فإنه  ثمة طريقتين لانشاء حق الانتفاع:

1- إنشاء حق الانتفاع بقوة القانون وهذا ما يسمى الانتفاع القانوني

من ذالك مثلا الانتفاع المقرر لورثة الموصي لحمل معين على العين الموصى بها إلى حين انفصال الموصى له حيا فتكون له العين المادة 304 من م.ا). والانتفاع المقرر على العين الموصى بها لمن وجد من الموصى لهم عند موت الموصي أو بعده أو لمن سيوجد عقب ذلك إلى حين اليأس من وجود غيرهم، فتكون العين والغلة لمن وجد منهم ويكون نصيب من توفي منهم تركة عنه المادة 305 من نفس المدونة.

2- إنشاء حق الانتفاع بإرادة الانسان

ومثال هذه الطريقة كأن يبيع مالك عقار حق الانتفاع بعقاره لفائدة الغير محتفظا بملكية الرقبة.

أما الحقوق التي يجوز تقرير حق الانتفاع عليها فهي كما جاء في المادة 81 من نفس المدونة السالفة،  أن  الملكية العقارية، حق السطحية، حق الزينة، وحق الهواء أو التعلية.

ما هي حقوق المنتفع؟

يثبت للمنتفع عدة حقوق من أهمها ما يلي:

1- حق المنتفع في استعمال الشيء

بمعنى  استخدامه العقار بحسب ما أعد له لمنفعته الذاتية، مثلا:  كسكني الدار أو لمصلحته الشخصية كاستعمال المبنى مركزا لمهنته الحرة أو لتجارته. وأيضا له الاستفادة من حقوق الارتفاق المقررة لصالح العقار المنتفع به كحق المرور والمسيل والمطل.

وعلى العموم فله أن يستفيد من كافة الحقوق العينية التي كان يستفيد منها المالك بحيث جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 85 من مدونة الحقوق العينية أنه  للمنتفع أن يتمتع بجميع المنافع التي تكون للمالك على العقار المنتفع به ولا سيما حقوق الارتفاق المقررة لفائدة هذا العقار، كما له أن يتمتع بكل الزيادات التي تلحق بهذا العقار عن طريق الالتصاق.

2- حق المنتفع في استغلال الشيء

أي الحق في أخذ الغلة التي ينتجها الشيء المنتفع به سواء أكانت الغلة طبيعية أو صناعية أو مدنية  بحيث جاء في هذا الشأن في المادة 82 من مدونة الحقوق العينية ما يلي:

"للمنتفع أن يستغل العقار محل حق الانتفاع بمختلف أنواع الاستغلال التي تتفق مع طبيعته وله أن يتمتع بكل ما يذره هذا العقار من ثمار سواء كانت طبيعية أو صناعية أو مدنية.

أما المنتجات فالأصل أنها من حق مالك الرقبة لأنها ليست من زوائد الشيء وإنما هي من جوهره"

3- حق المنتفع في إجراء بعض الأعمال المادية والقانونية

 فيجوز للمنتفع أن يباشر عدة أعمال منها الأعمال التحفظية مثلا قطع التقادم، استغلال العقار عن طريق تأجيره مثلا، ورهنه رهنا رسميا والتنازل عنه بعوض أو بدون إلا إذا شمل سند إنشاء الانتفاع شرطا يمنع على المنتفع التصرف بحقه جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 86 من مدونة الحقوق العينية

" للمنتفع أن يتمتع بالعقار المنتفع به بنفسه أو يؤجر حقه أو يقوم برهنه أو تفويته".

4- حق إقامة بعض الدعاوي

من ذلك مثلا حق المنتفع في مقاضاة صاحب الرقبة عندما يرفض تسليمه الشيء موضوع حق الانتفاع وتبعا للمادة 98 من مدونة الحقوق العينية فيتيعين على المنتفع أن يعلم مالك الرقبة وفق طرق التبليغ المنصوص عليه في قانون المسطرة المدنية، وذلك في الحالتين الآتيتين:

• بكل ادعاء من طرف الغير لحق على العقار المنتفع به أو اعتداء على حق من حقوق المالك :
• بتلف العقار المنتفع به كلا أو بعضا.

وإذا لم يقم المنتفع بالإعلام المنصوص عليه أعلاه في الوقت المناسب فإنه يكون مسؤولا عن الأضرار التي تلحق المالك من جراء ذلك."

ما هي واجبات المنتفع؟

في مقابل الحقوق السالفة التي تثبت للمنتفع يتحمل هذا الأخير بجملة من الالتزامات نعرضها كما يلي:

عند الشروع في الانتفاع يتحمل المنتفع بالتزامين أساسيين :

1. الالتزام الأول : إثبات حالة المال المنتفع به وهذا من نصت عليه المادة 92 من مدونة الحقوق العينية بقولها أنه "يتسلم المنتفع العقارات في الحالة التي توجد عليها غير أنه لا يمكنه الشروع في استغلالها إلا بعد تنظيم كشف بحالتها بحضور كل من المالك والمنتفع".
2. الالتزام الثاني: تقديم ضمان لمالك الرقبة على أن يتمتع بالمال المنتفع به على النحو الذي يتمتع به المالك الحريص على ملكه

غير أن ثمة حالات لا يلتزم فيها المنتفع بتقديم الضمان، وهي:

• إذا نص العقد المنشئ للانتفاع على أن مالك الرقبة تنازل عن تقديم الضمان.
• إذا باع أو وهب الإنسان ماله للغير مشترطا أن يستمر له حق الانتفاع بهذا المال.
• إذا كان للأب أو للأم الحق في الانتفاع بأموال أولادهم بموجب القانون. غير أنه لا مجال لإعمال هذه الحالة في الشرع الإسلامي.

وخلال مدة الانتفاع تقع على عاتق المنتفع عدة التزامات أبرزها :

1. الحرص على جوهر الشيء المنتفع به، لأن يد المنتفع على الشيء هي يد وديع.
2. من ثم يتعين عليه أن يحافظ على الوديعة محافظة صاحبها عليها. وهذا ما أكدت عليه المادة 93 من م.ح.ع بقولها : يجب على المنتفع أن يبذل في المحافظة على الحق المنتفع به العناية التي يبذلها الشخص الحريص على ملكه).
3. استعمال الشيء فيما أعد له من ذلك مثلا أنه إذا كان الانتفاع واقعا على دار تستعمل للسكنى فلا يستعملها كفندق وهكذا .... جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 90 من م.ج ع: (للمنتفع أن يستعمل العقار أو الحق العيني المنتفع به بطريقة تتفق مع طبيعة أو مع ما أعد له، وطبقا للسند المنشئ لهذا الحق).
4. تحمل بعض المصروفات منها على وجه الخصوص مصاريف الصيانة اللازمة للمحافظة على الشيء المنتفع به. وهذا ما نصت عليه المادة 95 من م. ح. ع بقولها يلتزم المنتفع طيلة مدة الانتفاع بأداء ما يفرض على الملك المنتفع به من تکالیف دورية كالضرائب وغيرها ويتحمل النفقات اللازمة لحفظه وصيانته).

اما مصروفات الإصلاحات الجسيمة فيتحمل بها مالك الرقبة ما لم تكن نتجت عن عدم القيام بالإصلاحات اللازمة للصيانة منذ نشوء الانتفاع، حيث في هذه الحالة تجب على المنتفع كذلك جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 96 من م.ح. ع : الايلتزم المنتفع بنفقات الإصلاحات إلا إذا ترتبت موجباتها عن فعله أو خطئه).

وعند انتهاء الانتفاع يتحمل المنتفع بالتزام أساسي واحد يتمثل في إرجاع الأشياء المنتفع بها فور انقضاء حق الانتفاع، فإذا تماطل في إرجاعها عقب إنذاره بشكل قانوني وهلكت أو تلفت في يده فإنه يكون مسؤولا عن هذا الهلاك أو التلف ولو وقع بسبب أجنبي لا دخل له فيه المادة 94 من م.ح.ع)

أسباب انقضاء حق الانتفاع

لقد أجمل المشرع أسباب انقضاء حق الانتفاع فيما يلي: 

• موت المنتفع.
• فوات المدة المحددة للانتفاع، ذلك مع العلم أن حق الانتفاع المقرر للأشخاص المعنوية ينقضي بانصرام مدة أقصاها أربعون سنة (المادة 100 من م.ح.ع).
• هلاك العقار المنتفع به هلاكا كليا، إما إذا كان هذا الهلاك جزئيا فإن حق الانتفاع يستمر قائما على الجزء الباقي من العقار، متى كان يفي بالغرض الذي من أجله أحدث هذا الحق المادة 101 من نفس المدونة).
• التخلي عنه بصورة صريحة
• اجتماع صفتي المنتفع ومالك الرقبة في شخص واحد (المادة 99 من م.ح.ع).

النوع الثالث | حق الاستعمال

إن حق الاستعمال هو حق عيني مصغر من حق الانتفاع، لأنه يخول صاحبه بعض ما يخوله الانتفاع للمنتفع.

فقد حدد المشرع نطاق حق الاستعمال ضمن مادتين من مدونة الحقوق العينية خاصة ضمن المادة 111 وجاء ضمنها ما يلي:

"يحدد نطاق حق الاستعمال وكذا حقوق والتزامات صاحب هذا الحق بمقتضى السند المنشئ له"

كما أن المادة 112 تنص على أنه: 

"إذا لم يتضمن السند المنشئ لحق الاستعمال نطاق هذا الحق، فإن من له حق الاستعمال على ثمار عقار لا يمكنه أن يأخذ إلا بمقدار ما يلزم منها لسد حاجياته وحاجيات من تلزمه نفقته.

إذا تعلق هذا الحق بسكنى دار فلا يجوز لصاحبه أن يستعمله إلا بمقدار حاجياته وحاجيات من تلزمه نفقته.

وإذا كان محل حق الاستعمال عقارا محفظا فيتعين حتى يكون موجودا بين الأطراف وساريا إزاء الغير تقييده بالرسم العقاري".

وقد حصر المشرع الحقوق التي يمكن أن يتقرر عليها حق الاستعمال فيما يأتي:

• الملكية العقارية.
• حق السطحية.
• حق الزينة.
• وحق الهواء أو التعلية  ( م 110 من م. ح.ع).

والأصل أن تسري على حق الاستعمال نفس أحكام حق الانتفاع  بحيث جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 109 من نفس المدونة أنه:

" ينشأ حق الاستعمال وينقضي بنفس الأسباب التي ينشأ وينقضي بها حق الانتفاع على أن ينص في العقد المنشئ لهذا الحق على طبيعته العينية".

"ويلتزم صاحب حق الاستعمال بأن يبذل في المحافظة على العقار الوارد عليه حق الاستعمال العناية التي يبذلها الشخص الحريص على ملكه"،  وذلك حسب ما جاء في المادة 114 من نفس المدونة.

"أيضا هو لا يكون ملزما بالتكاليف العادية الواجبة على العقار وكذا نفقات إصلاحه وصيانته إلا بحسب ما يستعمله منه".(المادة 115 من ذات المدونة).

وبالنظر للطابع الشخصي لحق الاستعمال فإنه يتعين على صاحب هذا الحق أن يستعمله لتلبية حاجياته الشخصية، ولا يجوز له تفويته للغير "المادة 113 من هذه المدونة".

النوع الرابع | حق العمري

لقد عرف المشرع حق العمرى في المادة 105 من مدونة الحقوق العينية بأنه:

"حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى له أو المعطي أو لمدة معلومة".

وهي عقد تنعقد بتلافي الإيجاب بالقبول ويتعين تحت طائلة البطلان أن يبرم عقد العمري بموجب محرر رسمي ولا تتطلب معاينة الحيازة لصحة هذا العقد (المادة 106 من المدونة).

ويلتزم المعطى له بتعمير العقار محل الحق، بحيث يقيم فيه شخصيا أو يأخذ غلته ولا يسوغ نقل هذا الحق إلا للمعطي أو لورثته (المادة 107 من المدونة).

كما يلتزم المعطي له بأن يبذل في المحافظة على العقار موضوع العمري العناية التي يبذلها الشخص الحريص على ملكه وهو يتحمل بالنفقات المتطلبة لحفظه وصيانته وكذا التكاليف العادية المفروضة عليه (المادة 108 من المدونة).

النوع الخامس | الكراء الطويل الأمد

هو نوع من الكراء يخول صاحبه حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي يتعلق بالانتفاع بعقارعائد للغير مدة تتراوح بين 10 و 40 سنة.

وفي هذا تقول المادة 121 من مدونة الحقوق العينية أنه  يخول الكراء الطويل الأمد للعقارات للمستأجر حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي، ويمكن تفويت هذا الحق وحجره طبقا للشروط المقررة في الحجر العقاري، حيث يجب أن يكون هذا الكراء لمدة تفوق عشر سنوات دون أن تتجاوز أربعين سنة وينقضي بانقضائها.

وللإشارة فالعقارات التي يتم كرائها لأمد طويل غالبا ما تعود للأوقاف العامة أو تندرج ضمن الأملاك المخزنية.

ولا ينعقد الكراء الطويل الأمد صحيحا إلا إذا صدر ممن له حق التفويت وتبعا للشروط المنصوص عليها في القانون، ويتعين أن يشار ضمن هذا العقد إلى الطبيعة العينية لهذا الكراء (حسب ما هو مقرر بالمادة 122 من مدونة الحقوق العينية).

ويتعين أن يبرم عقد الكراء الطويل الأمد كتابة تحت طائلة البطلان، وذلك بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من قبل محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض (المادة 4 من نفس المدونة)، ويثبت لصاحب الكراء الطويل الأمد عدة حقوق في مقابل التزامات يتحمل بها.

أما حقوقه فيمكن إجمالها كالآتي :

• حقه في أن يستعمل العقار فيما خصص له ومن دون إحداث أي تعديل قد ينقص من قيمته، وإذا أحدث تحسينات وبناءات رفعت من قيمة الملك فلا يجوز له إزالتها أو المطالبة بأي تعويض عنها المادة 126 من مدونة الحقوق العينية).
• حقه في قبض كل ما يغله العقار من ثمار سواء أكانت طبيعية أو صناعية أو مدنية في حين تبقى المنتجات للمالك.
• بإمكان المكتري أن يكتسب لفائدة الملك حقوق ارتفاق وأن يرتب عليه بسند حقوق ارتفاق لمصلحة الغير لمدة لا تفوق مدة الكراء الطويل الأمد شريطة أن يخبر المالك بذلك، حسب  (المادة 128 من مدونة الحقوق العينية).
• يستفيد المكتري مما يضم أو يدمج بالعقار نتيجة الالتصاق طوال مدة الكراء الطويل الأمد (المادة 129 من المدونة).

وفي مقابل هذه الحقوق يتحمل المكتري كراء طويل الأمد بعدة التزامات أهمها ما يلي:

1. صيانة العقار وإجراء سائر الإصلاحات التي تستوجبها الأبنية الموجودة في تاريخ العقد أو التي أنشأت تنفيذا له غير أن صاحب الكراء الطويل الأمد لا يتعهد بإعادة البنايات إذا ثبت أن سبب انهيارها راجع لحادث فجائي أو قوة قاهرة أو أنها هلكت نتيجة عيب بالبناء السابق على عقد الكراء.
2. أداء جميع التكاليف والتحملات التي تقع على العقار (المادة 127 من مدونة الحقوق العينية).
3. الوفاء بمبالغ الكراء المتفق عليها، بحيث لا يجوز له المطالبة التخفيض من هذه المبالغ بحجة تلف الملك جزئيا أو حرمانه من غلته كلا أو بعضا بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة (المادة 123 من نفس المدونة).

وعند تماطل المكتري عن الأداء لمدة سنتين متتابعتين فإنه يجوز حينئذٍ للمكري عقب توجيه إنذار بدون جدوى أن يحصل قضائيا على فسخ الكراء الطويل الأمد، وأيضا باستطاعته أن يطالب بالفسخ عند عدم تنفيذ شروط العقد أو إلحاق المكتري أضرارا جسيمة بالملك.

غير أنه يمكن للمحكمة مراعاة منها لظروف المكتري أن تمنح أجالا معتدلة للوفاء وذلك طبقا لأحكام الفصل 243 - فقرة 2 - من قانون الالتزامات والعقود (المادة 124 من المدونة).

كما أنه لا يحق للمكتري التملص من واجبات الكراء، ولا التخلص من تنفيذ شروط عقد الكراء الطويل الأمد بتخليه عن الملك (المادة 125 من المدونة).

ولا يحق للمكتري إحداث أي تغيير في الملك من شأنه أن يقلص من قيمته المادة 126 من المدونة.

وينتهي الكراء الطويل الأمد بأحد سببين:

• الأول: حلول الأجل المتفق عليه، وتنتقل حقوق المكتري المتوفى إلى ورثته يتمتعون به إلى نهاية مدته.
• والثاني: فسخه قضائيا لأحد الأسباب السالفة، وكما أسلفنا لا ينتهي الكراء الطويل الأمد بتخلي المكتري عن العقار (المادة 125 من المدونة).

النوع السادس | حقوق الارتفاق

عرف المشرع الارتفاق في المادة 37 من المدونة بأنه:

"حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار يملكه شخص آخر".

فانطلاقا من هذا التعريف يتطلب قيام حق الارتفاق توافر الأركان الآتية:

1. أن يكون التحمل واردا على عقار بطبيعته، لا على شخص أو على أشياء منقولة.
2. أن يكون الهدف منه هو تحقيق منفعة لفائدة العقار المخدوم.
3. أن يكون العقاران - الخادم والمخدوم - عائدين لمالكين مختلفين.

فإذا تحققت هذه الشروط مجتمعة جاز إنشاء أي ارتفاق كيفما كان من ذلك مثلا أن يثبت لعقار يملكه شخص حق مرور على عقار مجاور يملكه غيره. وهذا من قبيل حقوق الارتفاق حيث يدعى العقار الأول المقرر لفائدته حق المرور العقار المرتفق أو العقار المتسلط) (Fonds dominant) في حين يدعى العقار الثاني المثقل بحق المرور العقار الخادم) (Fonds servant).

وللإشارة ثمة ثلاثة طرق لإنشاء حق الارتفاق أجملتها المادة 38 من المدونة بقولها : ينشأ الارتفاق إما عن الوضعية الطبيعية للأماكن أو بحكم القانون أو باتفاق المالكين.

لذلك فالارتفاقات تكون إما طبيعية أو قانونية أو إرادية.

الارتفاقات الطبيعية

هي تحملات تستوجبها الوضعية الطبيعية للأماكن على عقار الفائدة عقار مجاورة المادة 39 من المدونة). والمثال على ذلك أن الأراضي المنخفضة.

تتلقى المياه السائلة سيلا طبيعيا من الأراضي التي تعلوها دون أن تساهم يد الانسان في إسالتها. ولا يسوغ لمالك الأرض المنخفضة إقامة سد لمنع هذا السيل. أيضا لا يسوغ لمالك الأرض المنخفضة إقامة سد لمنع هذا السيل أيضا لا يسوغ المالك الأرض العالية أن يقوم بها من شأنه أن يزيد من عبء الارتفاق الواقع على الأرض المنخفضة المادة 60 من المدونة).

الاتفاقات القانونية

 فهي المقررة بنص القانون وهي على نوعين :

حقوق الارتفاق القانونية العائدة للمنفعة العامة وتعينها القوانين والأنظمة المتعلقة بالحقوق الإدارية: والمثال على ذلك الارتفاق المقرر لفائدة مياه الأملاك العامة حيث نصت الفصول من 13 إلى 16 من ظهير فاتح غشت 1925 بشأن نظام المياه على أن لصاحب الرخصة أو الامتياز على هذه المياه أن يشغل الأملاك الخاصة اللازمة لبناء الإنشاءات المتعلقة بضبط المياه العامة وأخذها، وأيضا لبناء

القنوات اللازمة لجر تلك المياه وتصريفها.

في حين الارتفاقات القانونية المقررة للمصلحة الخاصة هي التي شرعها القانون بهدف تكليف عقار لمصلحة عقار آخر من ذلك مثلا:

الارتفاق بالمرور المقرر لمصلحة العقار المحصور عن الطريق العمومي: وقد نصت عليه المادة 64 من المدونة بقولها : لكل مالك عقار ليس له منفذ إلى الطريق العمومي أو له منفذ غير كاف لاستغلال عقاره أن يحصل على ممر في أرض جاره نظير تعويض مناسب شرط أن يقام هذا الممر في المكان الذي لا يسبب للأرض المرتفق بها إلا أقل ضرر).

الارتفاق بمسيل مياه الري : وبموجبه يستطيع كل مالك عقار يرغب في أن يستعمل لري ارضه المياه التي من حقه التصرف فيها أن يحصل على مرور هذه

المياه على الأراضي المتوسطة بينها و بين أرضه شريطة أن يؤدي عن ذلك تعويضا معجلا المادة 57 من المدونة).

الارتفاق بتصريف المياه الضارة و بمقتضاه يستطيع مالك الأرض أيضا أن يحصل نظير تعويض عاجل على إجازة تصريف المياه الضارة التي تسيل في أرضه المادة 63 من المدونة).

أما الارتفاقات الإرادية فهي التي تنشا عن إرادة الإنسان عن طريق الاتفاق غالبا، حيث جاء في الفصل 41 من المدونة : يجوز لملاك العقارات إحداث ارتفاقات عليها أو لفائدتها و ذلك باتفاق في ما بينهم مع مراعاة أحكام القانون .

يجب أن يبين في العقد نطاق هذا الحق و كيفية استعماله

و تجدر الإشارة إلى أن حق الارتفاق ينقضي بالأسباب الآتية : انتهاء الاجل المحدد له، التنازل عنه ممن له الحق فيه، اجتماع العقارين في يد مالك واحد صيرورة العقار المرتفق أو العقار المرتفق به في وضعية لا يمكن معها هذا الحق ، هلاك العقار المرتفق أو العقار المرتفق به هلاكا كليا ، و زوال الغرض الذي أحدث من أجله ( المادة 69 من المدونة).

النوع السابع | حق الاحباس

الاحباس أو الأوقاف ( تبعا لتعريف الفقه هي : "أموال تخلي مالكها بصفة نهائية عن منفعتها لفائدة إحدى جهات البر أو لأشخاص طبيعيين لتنتفع بها طيلة مدة وجودها أو لمدة معينة مع اعتبار ان الرقبة ما تزال مملوكا لصاحبها 22 . وقد

عرف المشرع الأحباس في المادة 1 - فقرة أولى من ظهير 23 فبراير 2010 المتضمن المدونة الأوقاف على النحو الآتي : الوقف هو كل مال حبس بصفة مؤبدة أو مؤقتة، وخصصت منفعته لفائدة جهة بر وإحسان عامة أو خاصة، ويتم إنشاؤه بعقد أو بوصية، أو بقوة القانون 23.

وللإشارة فللوقف أركان أربعة وهي :

1- الواقف

ويتعين أن يكون متمتعا بأهلية التبرع، وأن يكون مالكا للمال الموقوف، وله مطلق التصرف فيه، وذلك تحت طالة بطلان عقد الوقف المادة 5

مت ما).

أيضا يصح التوكيل في إنشاء الوقف بشرط أن يكون بوكالة خاصة (المادة

كما يعتبر وقف النائب الشرعي مال محجوره باطلا المادة 8 من م.) ويعتبر باطلا وقف الشخص على نفسه المادة 14 من ما).

2- الموقف عليه

ويمكن أن يكون شخصا موجودا حين إنشاء الوقف، أو سيوجد

مستقبلا (المادة 13 من م.أ).

كما يسوغ أن يكون الموقوف عليه معينا عند إنشاء الوقف إما بذاته أو بصفته، ويسوغ أن يكون قابلا للتعيين المادة 12 من م.أ).

-3- المال الموقوف

ويشترط فيه تحت طائلة البطلان شرطان :

أن يكون ذا قيمة ومنتفعا به شرعا ؛

أن يكون مملوكا للواقف ملكا صحيحا (المادة 15 من المدونة).

كل ذلك مع العلم أنه يجوز وقف كل من العقار والمنقول وكافة الحقوق المالية الأخرى المادة 16 من المدونة).

4- الصيغة

الوقف تصرف بإرادة منفردة، لذلك فهو ينعقد بإيجاب الواقف، حيث يكون هذا الإيجاب إما صريحا أو ضمنيا بشرط أن يفيد معنى الوقف بما اقترن به من شروط

ويتم الإيجاب في الوقف بكل ما يدل عليه من كتابة أو إشارة مفهومة أو فعل دال عليه المادة 17 من م.أ). ومع كافة هذه الحالات يتعين أن يتلقى العدول الإشهاد على الوقف المادة 25 من م.).

وللإشارة يشترط لصحة الوقف شرطان :

الإشهاد على الوقف ؛

حوز المال الموقوف قبل حصول المانع المادة 24 من م.) والذي يفيد هنا موت

الواقف أو إفلاسه (المادة 25 من م.أ).

أما بخصوص آثار الوقف فهي عديدة من أبرزها

وجوب التقيد بشروط الوقف وتنفيذها إذا كانت مشروعة، وقابلة للتنفيذ، فإذا اقترن الوقف بشرط غير مشروع أو مستحيل، جاز الوقف وبطل الشرط لوحده .

وإذا كانت الفاظ عقد الوقف صريحة، وجب احترامها، وإذا اكتنفها غموض تعين البحث عن قصد الواقف، ويسوغ الاستعانة في ذلك بالعرف وبظروف الحال المادة 35 من م.ا).

ويرتب الوقف مفاعيله بين الطرفين فور انعقاد العقد المتعلق به والإشهاد عليه (المادة 38 من م.أ).

ومعلوم أن الأوقاف على ثلاثة أنواع وهي:

1- أوقاف عامة

وينتفع بها عامة المسلمين من ذلك مثلا تحبيس المساجد والأضرحة والزوايا والمقابر والمدارس وتعبتر وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية هي الجهة الوصية على هذه الأملاك وما يدخل في حكمها عن طريق نظار الأوقاف جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 50 من ما : الوقف العام هو كل وقف خصصت منفعته ابتداء أو مالا لوجوه البر والإحسان وتحقيق منفعة عامة.

وتعتبر وقفا عاما بقوة القانون على عامة المسلمين جميع المساجد والأضرحة والمقابر الإسلامية، ومضافاتها والأملاك الموقوفة عليها.

يتمتع الوقف العام بالشخصية الاعتبارية منذ إنشائه.

وتتولى إدارة الأوقاف تدبير شؤونه وفقا لأحكام المدونة وتعتبر ممثله القانوني).

2- أوقاف خاصة

يعود الانتفاع بها لفئة معينة من الأشخاص يتم تعيينهم من قبل المحيس، ومنها أحباس معقبة أو درية يختص بها أولاد المحبس ما تناسلوا ذكورا كانوا أو إناثا أو هما معا، أو البعض منهم جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 108 من م.أ : يعتبر وقفا معقبا ما وقف على ولد أو عقب أو نسل أو ذرية المحبس أو .....غيره

3- أوقاف مشتركة

ويختص بالانتفاع بها أبناء المحبس ما تناسلوا بالاشتراك مع اشخاص آخرين أو جهة من جهات البر والإحسان. وهذا ما نصت عليه المادة الأخيرة بقولها : (.... ويعتبر وقفا مشتركا ما وقف ابتداء على جهة عامة وعلى شخص بذاته، أو عليه وعلى عقبه).

وفي الأخير نشير إلى أن الوقف ينتهي بعدة أسباب أجملها المشرع فيما ياتي:

1. وفاة الموقوف عليه.
2. غيابه غيبة انقطاع، مع كون الانتفاع بالوقف مقصورا على شخصه.
3. أن تزول عنه الصفة التي استحق بها الوقف.
4. أن يعبر صراحة عن تنازله عن حقه في الانتفاع بالمال الموقوف.

وعند سقوط حق الموقوف عليه في إحدى الفرضيات المذكورة آل الاستحقاق إلى من يليه إن وجد، وإلا عاد الوقف إلى الأوقاف العامة المادة 38 من مدونة الاوقاف).

النوع الثامن | حق الزينة

وهو على حد تعريف المشرع في المادة -131- فقرة أولى من المدونة : (حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير).

• ويترتب هذا الحق بالعقد مع تشييد البناء، وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية.
• ولا يسوغ ترتيب حق الزينة على حقوق مشاعة إلا بإجماع كافة الشركاء (نفس المادة).

ويتعين أن يوضح العقد المحدث لحق الزينة نوع البناء ومواصفاته وأبعاده، وببين حقوق والتزامات صاحب هذا الحق المادة 132 من المدونة).

بإمكان صاحب حق الزينة تفويت البناء الذي أحدثه ورهنه. أيضا بإمكانه أن يرتب له أو عليه حقوق ارتفاق ضمن الحدود التي يسوغ له فيها مباشرة هذا الحق (المادة 133 من المدونة).

ويتعين أن لا تفوق مدة حق الزينة أربعين سنة، ولو تضمن العقد مدة أطول أو سكت عن تحديد المدة.

غير أن هذا لا ينطبق على حقوق الزينة القائمة عند صدور م.ح.ع، لكن في هذه الفرضية لا يسوغ لمالك حق الزينة أن يبني مجددا ما تلاشي لقدمة أو بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة إلا بترخيص من مالك الرقبة المادة 134) من المدونة.

وينقضي حق الزينة بأحد الأسباب الآتية : انتهاء مدته التنازل عنه صراحة اجتماع صفتي صاحب حق الزينة ومالك الرقبة في شخص واحد، والهلاك الكلي للبناء المادة 135 من المدونة.

وللإشارة يستطيع دائنو صاحب حق الزينة طلب إبطال التنازل الذي أقدم عليه إذا حصل إضرار بحقوقهم المادة 136 من المدونة)، كما تطبق أحكام الباني بحسن نية في ملك الغير عند انقضاء حق الزينة دون وجود اتفاق يحدد مصير البناء المادة 137 من المدونة.

النوع التاسع | حق الهواء والتعلية

وقد عرفته المادة 138 من مدونة الحقوق العينية بأنه : حق عيني قوامه تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي يعلو بناء قائما فعلا يملكه الغير، وذلك من أجل إقامة بناء فوقه تسمح به القوانين والأنظمة.

وللإشارة ينشأ حق الهواء والتعلية بالعقد، حيث يتعين أن يحدد هذا العقد نوع البناء المزمع إقامته ومواصفاته وأبعاده. ولا يسوغ ترتيب حق الهواء والتعلية على حقوق مشاعة إلا بإجماع كافة الشركاء المادة 139 من المدونة.

وبإمكان صاحب حق الهواء والتعلية أن يفوته أو يرهنه أو يرتب له أو عليه حقوق ارتفاق بما لا يتنافى مع طبيعته أيضا بالإمكان انتقال حق الهواء والتعلية بالشفعة أو بالميراث أو بالوصية المادة 140 من المدونة).

ولا يسوغ لصاحب حق الهواء والتعلية أن يفوت الهواء العمودي الذي يعلو بناءه بدون رضى مالك السفلي (المادة 141 من المدونة).

وللإشارة فقد سبق للمشرع عندنا أن أكد على أغلب هذه الأحكام ضمن الفصل 483 من ق.ل.ع الذي جاء فيه : يقع صحيحا بيع جزء محدد من الفضاء الطليق أو الهواء العمودي الذي يرتفع فوق بناء قائم فعلا، ويسوغ للمشتري أن يبني فيه، بشرط تحديد طبيعة البناء وأبعاده. ولكن لا يسوغ للمشتري أن يبيع الهواء العمودي الذي يعلوه بغير رضى البائع الأصلي.

النوع العاشر | الحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ

في الغالب ما كان يتم إنشاء هذه الحقوق العينية العرفية على عقارات محبسة، وهي تدعى أيضا بحقوق القرار، أي البقاء والاستقرار في العقار لأنها تخول صاحبها حق بقائه في العين مدة طويلة.

ومن أبرز هذه الحقوق نذكر ما يلي:

• حق الزينة: هو حق عيني عقاري من قبيل حقوق السطحية خاضع لأداء وجيبة دورية مقابل إقامة بناءات فوق أرض تعود ملكيتها في الغالب للأوقاف.
• حق الجلسة: ويسمى حق الخلو أو حق الحلاوة، ويفيد كراء الجلوس والإقامة بمحل معد لغرض صناعي أو تجاري أو حرفي تعود ملكيته للأوقاف، مثال فرن أو حمام أو مطحنة)، ويستمر هذا الكراء مدة عشر سنين أو أكثر أو لمدة غير محددة كما يكون مقابل أداء عائدات دورية للجهة المكرية.
• حق الجزاء : هو أن تكرى أرض فلاحية خالية وغير مستقلة من طرف الأوقاف في الغالب لشخص يبني فيها أو يغرسها. وحق الكراء هنا يكون مزيدا حيث لا يجوز مطالبة المكتري بالإفراغ.

وكما هو واضح تترتب على ممارسة هذه الحقوق عدة مشاكل وذلك بالنظر لخضوعها لقواعد عرفية غير منضبطة، لذلك فقد فضل المشرع وقف العمل بها من تاريخ دخول المدونة حير التطبيق.