صلاحيات المحامي بشان توثيق التصرفات العقارية

صلاحيات المحامي بشان توثيق التصرفات العقارية

إن صلاحية المحامي بخصوص تحرير العقود بصفة عامة تجد سندها في القانون 28.08 المنظم لمهنة المحاماة، ومن ثم فإن ارتباط صلاحية تحرير العقود بالمعاملات العقارية، يجعل المرجعية القانونية لهذه الصلاحية متعددة، فمنها ما يندرج في إطار القوانين العقارية الخاصة كما هو الشأن بالنسبة لقانون الالتزامات والعقود، ومنها كذلك ما يندرج في إطار مدونة الحقوق العينية.

صلاحيات المحامي بشأن التصرفات العقارية

وقد تدخل المشرع المغربي من خلال المجموعة القانونية العقارية الخاصة، التي أكدت على مدى أهمية مؤسسة التوثيق في مجال العقار والتصرفات الواردة عليه، وقد جعلت من مهنة المحاماة شريكا أساسيا في منظومة توثيق التصرفات العقارية نظرا لما لها من كفاءة وخبرة في المجال القانوني.

بحيث أصبح بذلك بإمكان المحامي أن يقوم بتحرير العقود التي يكون موضوعها بيع عقار في طور الإنجاز سواء في مرحلة العقد الابتدائي أو الانتهائي، أو تعلق الامر بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، او كذلك بالنسبة للعقود المتعلقة بالإيجار المفضي لتملك عقار.

ومدونة الحقوق العينية جاءت لتعزيز النصوص القانونية التي خولت للمحامي صلاحية تحرير العقود بموجب المادة الرابعة منها.والى جانب حق المحامي في تحرير التصرفات العقارية التي كرستها النصوص القانونية التي تطرقنا اليها أعلاه، حددت الإطار الذي ينبغي لهذا الأخير عدم تجاوزه وإلا عرض نفسه للمساءلة نتيجة ذلك.

الأساس القانوني لصلاحية المحامي في تحرير التصرفات العقارية

إلا أنه نظرا للإشكالات التي يعرفها سواء فيما يخص صياغة وثائق التعاقد، وعدم مراعاتها لبعض الأوضاع القانونية التي يشترطها المشرع لصحة العقود، مما يترتب عنه إما بطلان المحرر، أو إثارة صعوبات أثناء مرحلة التنفيذ، مما جعل المشرع يتدخل في مجال التصرفات العقارية بتبنيه للرسمية في الاثبات مع الإبقاء على مجال العقود العرفية وذلك من خلال حصر الجهات المخول لها تحريرها.

وقد جاء بمقتضى الفقرة الثالثة من الفصل 618 من قانون الالتزامات والعقود، كما تم تغييره وتتميمه بموجب المادة الفريدة من القانون 107.12 والذي جاء بما يلي:

كما جاء كذلك بمقتضى المادة 12 من القانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية أنه:

كذلك جاء بمقتضى المادة 4 من القانون رقم 51.00 أنه:

وبرجوعنا للنصوص والمقتضيات القانونية المبسطة أعلاه، فإنه نجدها كلها تنص بشكل صريح على وجوب تحرير المعاملات المبرمة بشأنها إما في عقد رسمي أو في محررٍ ثابت التاريخ، مع الإشارة الى الاكتفاء بمحررين مهنيين محددين ضمن لائحة سنوية يضعها وزير العدل، والتي يقيد فيها بقوة القانون المحامي ليؤكد على وجوب توفره على صفة وأهلية قبول الترافع أمام محكمة النقض.

وهنا نجد بأن القوانين العقارية الخاصة تتقاطع مع القانون رقم 28.08 المنظم لمهنة المحاماة، باعتباره من أوضح القوانين التي تصرح بهذه الإمكانية، وهو ما نجده بشكل صريح في المادة 30 منه كما يلي:

"يمارس المحامي مهامه بمجموع تراب المملكة، ...وتشمل هذه المهام:
6- تحرير العقود، غير أنه يمنع على المحامي الذي حرر العقد أن يمثل أحد طرفيه في حالة حدوث نزاع بينهما بسبب العقد".

إلا أن القوانين 18.00 و44.00 و51.00 حينما استعملت عبارة "يقيد باللائحة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض طبقا للفصل 34 من القانون 28.08"، منحت للمحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض بصفة استثنائية إمكانية تحرير هذه العقود ليس بصفتهم كمحامين، وإنما كمهنيين مقبولين لتحرير هذه العقود، ما دام أن تقييدهم باللائحة التي يتم تحديدها من طرف وزير العدل كل سنة يتم بقوة القانون، دون الالتفات الى شروط التقييد التي ستحدد بنص تنظيمي.

ويلاحظ من خلال استقرائنا للمادة 4 من مدونة الحقوق العينية أنها نصت بشكل صريح على أن المحامي المخول له صلاحية تحرير التصرفات العقارية هو المقبول للترافع أمام محكمة النقض، ولم تربط صلاحياته هاته بالتقييد في اللائحة الإسمية السنوية، بخلاف ما جاء في القوانين السالف ذكرها أعلاه، بحيث تجاوزت هذا الامر من خلال منحها الصلاحية للمحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض بتحرير التصرفات العقارية دون ربط ذلك بأي إجراء من الإجراءات.

حدود اختصاص المحامي في توثيق التصرفات العقارية

وسنتطرق بشأن ذلك بداية للاختصاص النوعي للمحامي في توثيق التصرفات العقارية بعدها لحدود اختصاصه المكاني.

الاختصاص النوعي للمحامي

بالإضافة الى ذلك فإنه يختص كذلك بتوثيق المعاملات المتعلقة بالملكية المشتركة، والعقارات في طور الإنجاز والايجار المفضي الى تملك العقار.

ومن بين الاختصاصات التي ترد عليها بعض الاستثناءات، والتي عبرت عنها المادة 4 من مدونة الحقوق العينية التي جاء فيها: "ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك" والمتمثلة فيما يلي:

• المادة 25 من مدونة الأوقاف؛
• المادة 42 من القانون 81.07 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت؛
• المادة 296 من مدونة الأسرة؛
• المادة 29 من القانون رقم 25.90 المتعلق بالمتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات؛
• الفصل 427 من قانون الالتزامات والعقود المتعلق بالتزامات الأمي؛
• المادة الفريدة من القانون رقم 22.13 القاضي بتتميم المادة 174 من القانون رقم 39.08؛
• حق العمري، في المادة 106 من مدونة الحقوق العينية؛
• الرهن الحيازي، المادة 147 من مدونة الحقوق العينية؛
• عقد المغارسة، المادة 268 من مدونة الحقوق العينية؛
• عقد الهبة، المادة 274 من مدونة الحقوق العينية.

بالاضافة الى المادة 92.1.28 من المدونة العامة للضرائب والمتعلقة بالوعد بالبيع؛وعقد البيع المتعلق بالسكن الاجتماعي.

الاختصاص المكاني

فيكون بذلك الاختصاص المكاني مقيدا بهذه المادة (المادة 4 م ح ع)، وذلك بالرغم من التناقض الذي تعرفه مع مقتضيات بعض المواد الأخرى، كما هو الشأن بالنسبة للقانون 28.08 المنظم لمهنة المحاماة والذي جاء في مادته 30 أنه:

"يمارس المحامي مهامه بمجموع تراب المملكة مع مراعاة الاستثناء المنصوص عليه في المادة 23..".

"يمارس المحامون مهنتهم في إطار هيئة المحامين المحدثة لدى محكمة الاستئناف... ".

كان هذا فيما يخص صلاحيات المحامي في إبرام وتوثيق التصرفات العقارية أتمنى أن يكون الموضوع مفيدا بالنسبة لكم والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته.