حق الملكية العقارية | التعريف والخصائص والنطاق
حق الملكية العقارية في المغرب يعد من الركائز الأساسية للنظام القانوني العقاري، إذ يضمن لصاحبه التحكم الكامل في ممتلكاته والاستفادة منها وفقًا للقوانين الجاري بها العمل، وبالتالي ففهم هذا الحق يساعد على حماية الملكيات وتنظيم التعاملات العقارية.
 |
| حق الملكية العقارية في المغرب | التعريف والخصائص والنطاق. |
كما يتضمن حق الملكية العقارية في المغرب مجموعة من الخصائص القانونية والنطاقات المحددة، التي تميز كل نوع من العقارات وتحدد الحقوق والواجبات المترتبة على مالكيها، ومن ثم فمعرفة هذه التفاصيل تمكّن الأفراد والمؤسسات من إدارة ممتلكاتهم بشكل آمن وفعال.
أولا- تعريف حق الملكية العقارية
عرف المشرع الملكية العقارية في المادة 14 من مدونة الحقوق العينية التي أوردت أنه:
"يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغلاله والتصرف نيه، ولا يقيد في ذلك إلا القانون أو الاتفاق".
من خلال ذلك يتضح أن حق الملكية العقارية يعتبر أوسع الحقوق العينية نطاقا، فهو يخول صاحبه سلطات واسعة تتمثل في استعمال واستغلال والتصرف في حقه.
غير أن هذه السلطات ليست مطلقة بل مقيدة بعدة قيود تتمحور حول ضرورة خدمة الملكية لوظيفتها الاجتماعية.
فلم يبق حق الملكية حقا مطلقا بل أصبح مقيدا بعدة قيود واردة على سلطات المالك وعلى حق التملك ذاته في بعض الأحيان، أضف إلى هذا نظرية منع التعسف في استعمال الحق التي تطبق خصوصا في مجال الملكية العقارية.
جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 21 من مدونة الحقوق العينيةأ نه لا يسوغ لمالك العقار أن يستعمله استعمالا مضرا بجاره ضررا بليغا، والضرر البليغ يرال).
ثانيا : خصائص حق الملكية
يتميز حق الملكية بعدة خصائص وهي كما يلي:
1- الملكية حق جامع
معنى هذا اشتماله على أوسع لسلطات التي قد يستأثر بها شخص على شيء معين، فهي تعطي المالك الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه، الأمر الذي لا يثبت كما أسلفنا لأي صاحب حق عيني آخر مثلا حق انتفاع أو حق سطحية.
إضافة إلى ذلك للمالك أن يصنع ما يشاء بملكه في حدود ما يبيحه القانون، إذ الأصل في الملكية الإباحة والتحريم هو الاستثناء.
2- الملكية حق مانع
ويفيد هذا أن للمالك وحده حق الاستفادة من جميع مزايا ملكه، ولا يجوز لأحد أن يشاركه في ذلك أو يتدخل في شؤونه، لذلك يجوز للمالك أن يمنع أي اعتداء ) على ملكه ولو كان بسيطا.
3- الملكية حق دائم
المقصود هنا أنها تبقى ببقاء الشيء المملوك ولا تنقضي إلا بزواله، غير أن هذا لا يتنافى مع تعاقب الملاك على نفس الشيء المملوك كتركة المتوفى التي تؤول إلى ورثته والموصى لهم.
لذلك يتميز حق الملكية عن غيره من الحقوق العينية والشخصية بعدم قابليته للتوقيت، كما أنه حق لا يسقط بالتقادم أو عدم الاستعمال إلا في حالات محددة وطبقا لشروط معينة.
ثالثا- عناصر حق الملكية
يشتمل حق الملكية على ثلاثة عناصرهي الاستعمال والاستغلال والتصرف.
فالاستعمال هو حق المالك في أن يستعمل ملكه وينتفع به مباشرة بحسب إعداده الطبيعي كسكنى الشقة وركوب الدراجة أو السيارة وهكذا، غير أن ثمة العديد من القيود التي يفرضها القانون على سلطة المالك فيا ستعمال لملكه.
من ذلك مثلا :أنه لا يحق لمالك عقار أن يستعمله استعمالا مضرا لجاره ضررا فادحا (المادة 22 من م.ح. ع)، وأيضا لا يسوغ لهذا المالك أن يفتح في حائط ملاصق لملك جاره نوافذ أو شبابيك أو أي فتحات مماثلة إلا برضى صاحب الملك المجاور المادة 66 من نفس المدونة.
كما لا يجوز فتح مطلات أو شرفات أو فتحات أخرى مشابهة مواجهة لملك الجار إلا عند احترام مسافات معينة حددها القانون المادة 68 من ذات المدونة.
والاستغلال هو الحق في الانتفاع بغلة الشيء كتحصيل مقابل كراء الدار أو السيارة وأخذ ثمار الأشجار، ويفرض القانون أحيانا قيودا على الاستغلال، ومن هذا القبيل ضرورة الحصول على رخصة لحفر بئر أو استخراج بعض الأحجار أو الرخام من الأرض.
أما التصرف فيراد به حق المالك في إجراء ما يشاء من التصرفات على ملكه، سواء كانت تصرفات مادية كالهدم والبناء أو قانونية كبيعه أو هبته أو رهنه.
وقد يرد التصرف القانوني على الملكية بكافة عناصرها حيث يترتب على هذا انتقال الملكية بكاملها، كما قد يشمل التصرف أحد عناصر حق الملكية ليس غير مع الاحتفاظ مثلا بالملكية أو حق الرقبة في يد المالك.
رابعا- نطاق حق الملكية
تمتد ملكية الشيء لتشمل إضافة إلى ذاته ما يلحق به ويتفرع عنه من ثمار أو منتجات، فإذا كان الشيء أرضا شمل حق الملكية سطح الأرض وفقا لحدود معينة، وشمل كذلك ما يوجد فوق الأرض من أغراس وبيانات وما تحتها.
جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 15 من مدونة الحقوق العينية ما يأتي:
" ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها إلا إذا نص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك".
من ثم يتضمن نطاق الملكية ثلاثة جوانب: سطح الأرض أو محتوى العقار المملوك علو الأرض، وعمقها.
-1- سطح الأرض أو محتوى العقار المملوك
يقتضي إنشاء حق السطحية أن يكون الشيء المملوك معينا بذاته تعيينا نافيا لكل جهالة، وهذا يفرض تحديد الشيء تحديدا وافيا من حيث حدوده وشكله ومعالمه الرئيسية.
ويتم تعيين الحدود بتثبيت علامات مادية ظاهرة من الأحجار أو الإسمنت، وذلك على الحدود الفاصلة بين الأملاك المتجاورة بحيث يستطيع كل مالك معرفة حدود ونطاق ملكيته بشكل دقيق، وبالتالي بسط نفوذه وسلطاته في إطار هذه الحدود وعدم تجاوزها.
- فإذا كان العقار قطعة أرض محفظة لزم كذلك وضع تصميم هندسي من طرف مهندس مختص يعين فيه شكل العقار وحدوده ومعالمه ومساحته (سطح الأرض).
- أما إذا كان العقار المحفظ عبارة عن عقار مبني لزم كذلك وضع تصاميم للبناية تعين فيها بالخصوص أبعاد ومقاييس البناء.
وهذا ما يلاحظ خصوصا بالنسبة لملكية الشقق التي تبنى على أساس الاستغلال المكتف لأجزاء الهواء المرتفعة عموديا فوق السطح حيث يتملك كل مشارك حقين:
- حق ملكية مفرز يتكون من الفراغ الهوائي المؤطر والتجهيزات ومظاهر الزينة المتواجدة بداخل شقته.
- حق ملكية شائع يشترك فيه مع غيره من الملاك في نفس العمارة يتكون من الأجزاء القابلة للاستعمال المشترك.
لهذا فقد وضع المشرع عدة مقتضيات خاصة تتعلق بالعقارات المحفظة الخاضعة لنظام الملكية المشتركة، ومن أبرز هذه المقتضيات المادة 51 من قانون 18.00 التي جاء فيها أنه:
"يجب أن يتضمن نظام الملكية المشتركة علاوة على البيانات المنصوص عليها في المادة 9 أعلاه ما يلي:
- (...).
- وصف العقار ومراجعة العقارية.
- وصف مختصر لتقسيم العقار إلى طبقات أو شقق أو محلات وبيان مختلف الأجزاء المفرزة والمشتركة التي يتكون منها كل مستوى."
كما جاء في المادة 54 من نفس القانون يتضمن الرسم العقاري الأصلي وصفا للأجزاء المشتركة وبيانا للبنود الأساسية لنظام الملكية المشتركة.
أيضا نصت المادة 56 من ذات القانون على ما يأتي:
" تتضمن الرسوم العقارية المستقلة الخاصة بالأجزاء المفرزة وصفا لها وبيانا لمساحتها وعلوها ووصفا مختصرا للأجزاء المشتركة المرتبطة بها. ويشار فيها كذلك صراحة إلى البنود الأساسية لنظام الملكية المشتركة".
أما إذا كان العقار غير محفظ فيتعين الإشارة إلى نفس البيانات بكيفية تقريبية على رسوم التمليك.
وعلى أساس كل ما سبق يلزم أن تكون حدود كل عقار مطابقة للخرائط التي يتم إعدادها لهذه الغاية.
ونشير هنا إلى أن إتلاف أو تغيير أحجار حدود الأرض لا يفيد تغيير وطمس الحدود فعلا، بل تبقى الحدود ثابتة بموجب الخرائط الموضوعة لكل ملك.
وقد فرض المشرع عقوبات زجرية في حق من أتلف هذه الأحجار أو تعمد تغيير موضعها بهدف تحريف نطاق وحدود الملكية العقارية.
وجاء بهذا الخصوص ضمن الفصل 105 من القانون رقم 14.0:
"يتعرض الأشخاص الذين يقترفون هدم أو تحريف أو تحويل علامات الربط الجيوديزية أو أنصاب التحفيظ للعقوبات المقررة في الفصل 606 من القانون الجنائي فضلا عن أداء النفقات والمصاريف التي تتطلبها إعادة العلامات والأنصاب المذكورة".
2- حق العلو والعمق
من يملك قطعة أرض يعتبر مالكا بالالتصاق لما فوقها، غير أن هذه القرينة ليست قاطعة بل تقبل إثبات العكس، وهذا ما يستفاد من نص المادة 235 من م.ح.ع والتي جاء فيها ما يلي:
"كل البناءات والأغراس والمنشآت الموجودة فوق الأرض أو داخلها تعد محدثة من طرف مالكها وعلى نفقته وتعتبر ملكا له ما لم تقم بيئة على خلاف ذلك".
وتبعا لذلك يكون للمالك أن ينقل للغير ملكية ما يوجد فوق أرضه من بيانات أو منشآت وأغراس حيث ينشئ تبعا لذلك حق السطحية.
ونشير هنا إلى حق المالك على علو وعمق عقاره يشمل فقط القدر المعقول الذي يمكن الاستفادة منه، فضمن هذا القدر يستطيع إنشاء أبنية أو أغراس أو حفر حفر واستغلال الجوف في الحدود التي يسمح بها القانون.
وقد جاء بهذا الخصوص ضمن المادة 15 من ممدونة الحقوق العينية أن:
"ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها إلا إذا نص القانون أو الاتفاق على ما يخالف ذلك".
كما توجد عدة قوانين وأنظمة تحد من سلطة المالك على علو وعمق عقاره، من ذلك ما نصت عليه المادة 234 من مدونة الحقوق العينية بقولها:
"يجوز لمالك الأرض أن يقيم عليها جميع أنواع المغروسات والبناءات التي يرتنيها مع التقيد بالقوانين والأنظمة.
كما يمكنه أن يحدث تحتها كل بناء وله أن يقوم بكل تنقيب يرتنيه، وأن يستخرج جميع المواد التي يمكن أن يحصل عليها ما عدا الاستثناءات الناتجة عن القوانين والضوابط الجاري بها العمل".
ومعلوم أن مالك العقار يستطيع أن يحمه نطاق ملكيته من الجوانب الثلاثة السالفة، فالأصل أن له دفع التجاوزات في البناء على سطح أرضه من قبل جيرانه مطالبا بهدم الأبنية المتجاوز بها، لكن يستثنى من ذلك الفرضية التي عالجتها المادة 238 منمدونة الحقوق العينية بقولها:
" إذا تجاوز مالك بحسن نية حد أرضه عند إقامة بناء عليها وامتد البناء ليشمل جزءا صغيرا من أرض جاره لا يتجاوز عرضه 50 سنتمترا فإن للمحكمة بعد الموازنة بين مصالح الطرفين إما أن تأمر بإزالة البناء المقام بأرض الجار على نفقة من أقامه أو أن تجبر مالك الجزء المشغول بالبناء بالتنازل عن ملكيته لجاره في مقابل تعويض مناسب".
كما له أن يمنع الغير من الاعتداء على علو عقاره وذلك تطبيقا لأحكام المادة 74 من م. ح.ع التي أوردت أنه:
" إذا امتدت أغصان الأشجار فوق ارض الجار فله أن يطالب بقطعها إلى الحد التي تستوي فيه مع حدود أرضه وتكون له الثمار التي تسقط منها طبيعيا".
كما يجوز لهذا الجار أن يقطعها بنفسه إذا خشي أن يصيبه ضرر من ذلك.
ويسري نفس الحكم في حالة امتداد جذور الأشجار إلى أرض الجار، إذا امتدت أغصان الأشجار أو جذورها على الطرق أو جنباتها جاز لكل ذي مصلحة المطالبة بقطعها".
كذلك بإمكانه أن يمنع الغير من التجاوز على عمق أرضه، فطبقا للمادة 73 من مدونة الحقوق العينية:
"لا يجوز للجار أن يغرس أشجارا بجوار بناء جاره إذا كانت هذه الأشجار تمتد جذورها، فإذا غرسها فإنه يحق لمالك هذا البناء المطالبة بقلعها".
