مستجدات التقييد الاحتياطي في ضوء القانون 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري

مستجدات التقييد الاحتياطي وفق القانون التحفيظ العقاري 14.07

مستجدات التقييد الاحتياطي وفق قانون التحفيظ العقاري 14.07

وبذلك يكون دور التقييد الاحتياطي منحصرا في الحفاظ على حقوق محتملة من الضياع لأسباب شكلية أو في انتظار إعلانها من طرف القضاء، والتي غالبا ما يكون المستفيد قدم بشأنها طلب للمحافظ على الأملاك العقارية.

وبالتالي فغنه بصدد دراستنا لهذا الموضوع سنتعرف مما يلي بداية على خصائص التقييد الاحتياطي، ثم نبين بعدها لأنواعه ثم نتطرق في الأخير على مدى قابلية التقييد الاحتياطي للتشطيب.

خصائص التقييد الاحتياطي

1. - فالتقييد الاحتياطي (l'inscription)، هو تسجيل الحقوق العينية أو الشخصية القابلة للتقييد في الرسم العقاري بهدف إشهار التصرفات والاتفاقات المنصبة على الرسم العقاري، وكذا ضمان وجود الحقوق الناشئة عن تلك المعاملات العقارية.
2. - أما الحجز العقاري، فهو الحالة التي يمنع فيها القضاء المحجوز عليه من التصرف في المحجوز تصرفا من شأنه أن يضر بدائنيه، كالتأجير أو البيع أو الهبة الى حين الحصول على سند تنفيذي قد يقضي ببيع العقار بالمزاد العلني، واستيفاء مبلغ الدين وملحقاته، وهو بذلك يسعى الى الحفاظ على العقار ضمانا لأداء دين في ذمة المحجوز عليه.

وبالتالي فأهمية التقييد الاحتياطي تنبع من جملة من الخصائص التي يمتاز بها، منها على وجه الخصوص الوقتية والوقائية وضمان حق الأولوية على ما سيتم تفصيله مما يلي.

الطابع المؤقت للتقييد الاحتياطي

ولا يمنح للمستفيد منه أي حق على العقار موضوع التقييد الاحتياطي، غير أنه يحفظ له بصفة مؤقتة حقوقا محتملة الى حين استيفاء الشروط الشكلية الضرو من القانون رقم رية لجعل الحق العيني قابلا للتسجيل. وهو ما أكده المشرع ضمن الفصل 85 من القانون رقم 14.07.

يخول التقييد الاحتياطي صاحبه حق الأولوية في الرتبة

جاء بمقتضى النص أو الفصل 85 المشار اليه أعلاه، أن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب الاحتفاظ به، وهذا معناه أنه يحدد ترتيب الأولوية بين الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد حسب ترتيب تقييدها.

باستثناء الحالة التي يقدم في آن واحد عدة طلبات متعلقة بنفس العقار، فإنه ينص على ذلك بسجل الإيداع وتقييد الحقوق بنفس الرتبة، فإن تنافى بعضها مع البعض رفض المحافظ على الأملاك العقارية التقييد.

التقييد الاحتياطي إجراء تحفظي

عندما نص المشرع على مسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية هي مسؤولية شخصية عن فساد وبطلان ما ضمن بالرسم العقاري، إنما دفع بالمحافظين الى التعامل بصرامة مع كل الوثائق المدلى بها من طرف ذوي الحقوق سواء تأكيدا لمطالب التحفيظ أو من أجل تسجيل الحقوق العينية أو الشخصية القابلة للتسجيل.

وللتلطيف من هذه الصرامة منح المشرع للمستفيد المحتمل مسطرة استثنائية تتمثل في سلوك التقييد الاحتياطي كإجراء وقائي وتحفظي للاعتراف مؤقتا بالحق المترتب على عقار محفظ الى حين زوال المانع المسطري من التقييد.

ونافلة القول أن التقييد الاحتياطي، إجراء مؤقت يخول صاحبه حق الأولوية بالنسبة للحقوق غير المسجلة اعتمادا على تاريخ تقيده، إلا أنه بالمقابل يعتبر مجرد إجراء تحفظي وليس نهائي.

بحيث يمكن أن يتعرض للتشطيب كلما وجب ذلك، ويكون مجال التقييد الاحتياطي العقارات المحفظة دون غيرها من العقارات، اعتبارا أن العقارات التي في طور إنجاز التحفيظ لا تكون موضوع تقييدات احتياطية، وإنما موضوع تعرضات طبقا لمقتضيات الفصل 24 وما يليه من قانون التحفيظ العقاري.

حالات التقييد الاحتياطي ومدة صلاحيتها

1. - النوع الأول: يستمد أساسه من النص العام المتمثل في قانون التحفيظ العقاري.
2. - النوع الثاني: يستقى من جملة من النصوص القانونية المتناثرة في الترسانة القانونية المغربية.

وهذا بالتأكيد ما سنحاول توضيحه من خلال بيان مختلف حالات التقييد الاحتياطي المستوحاة من النص العام من جهة وحالات التقييد الاحتياطي الواردة في نصوص خاصة من جهة ثانية.

1- حالات التقييد الاحتياطي المستوحاة من النص العام

• - التقييد الاحتياطي بناء على سند.
• - التقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي
• - التقييد الاحتياطي بناء على نسخة من مقال الدعوى.

أ- التقييد الاحتياطي بناء على سند

يعرف هذا النوع من التقييد الاحتياطي، بأنه التقييد الذي يقوم به المحافظ على الأملاك العقارية بناء على سند يبرره، وهذا الاتجاه يستنتج من الفصل 85 الذي سبق الإشارة اليه أعلاه، والذي ينص على أنه يضمن طلب التقييد الاحتياطي من طرف المحافظ بالرسم العقاري بناء على سند يثبت حقا على عقار ويتعذر على المحافظ تقييده على حالته.

مستجدات التقييد الاحتياطي

وبصفة عامة فإنه يمكن اللجوء الى مسطرة التقييد الاحتياطي بناء على سند كلما كانت هناك مبررات تمنع المحافظ على الأملاك العقارية القيام بالتسجيل النهائي، وخاصة المبررات الشكلية والمؤقتة.

1. تقديم طلب الى المحافظة العقارية المختصة مرفقا بالسند المثبت للحق المدعى فيه، وبما يفيد أداء الصائر.
2. يسجل هذا التقييد بنظير الرسم العقاري بعد قبوله.
3. تحدد في 10 أيام مدة صلاحية هذا التقييد.
4. لا يحق للمحافظ القيام بتقييد آخر.

وقبول التقييد الاحتياطي بناء على سند مقيد بعدم وجود نص قانوني يمنع هذا التقييد، مثلا كما هو الشأن بالنسبة للعقارات المثقلة بحجوزات أو إنذارات عقارية.

وفقا لمقتضى الفصل 85 من قانون التحفيظ، فإنه يضمن كذلك بالرسم العقاري طلب التقيد الاحتياطي بناء على أمر قضائي صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع العقار المعني بدائرة نفوذها.

مفهوم الأمر القضائي

إن الامر القضائي حسب مفهوم الفصل 85 أعلاه نهو ذلك الأمر الصادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بهذه الصفة، وليس بصفته قاضيا للمستعجلات، بحيث يخول بمقتضاه للمحافظ بإجراء تقييد احتياطي في السجل العقاري ضمانا لحق محتمل يدعيه الطالب.

ولا يدخل هذا الأمر في إطار ما تضمنه الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية المتعلق بالأوامر المبنية على الطلب والمعاينات لأن هذا الأخير هو نص عام، بينما المقتضيات المضمنة بالفصل 85 من قانون لتحفيظ العقاري جاءت في إطار نص خاص، وهي المعول عليها في هذا المجال عند التعارض.

وشأنه في ذلك شأن الفصل الموالي الذي حصر الاختصاص في إصدار الأمر القضائي بالتقييد الاحتياطي في رئيس المحكمة الابتدائية دون غيره من القضاة.

مسطرة الحصول على أمر قضائي بالتقييد الاحتياطي

من أجل الحصول على الأمر القضائي بالتقييد الاحتياطي، يتعين تقديم طلب الى رئيس المحكمة الابتدائية المختص، متضمنا للشروط الشكلية والموضوعية المتطلبة لرفع الدعوى، وذلك اعتمادا:

• - سواء على مقال مكتوب
• - أو تصريح يدلي به محام مقبول للترافع
• - أو موظف عمومي متى تعلق الأمر بالدولة على الخصوص.

وهذا المحضر او المقال موضوع الدعوى، يجب أن يكون متضمنا للوقائع والوسائل المثارة، مع إرفاقه بالمستندات التي تثبت الحقوق المحتملة للطالب.

مفعول التقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي

يحدد مفعول التقييد الاحتياطي بناء على الفصل 86 المشار اليه فيما سبق، في 3 أشهر ابتداء من تاريخ صدوره، ما لم ينجز التقييد النهائي للحق.وهذه المدة تكون قابلة للتمديد بأمر من رئيس المحكمة شريطة تقديم وى في الموضوع، وهذا التمديد يستمر مفعوله الى حين صدور حكم نهائي.

ومن خلال ما ذكر نستشف أن الآجال المعتمدة لسريان التقييد الاحتياطي على أمر قضائي لا يتجاوز 3 أشهر من تاريخ صدوره وليس من تاريخ تقييده، ويمكن أن يمدد هذا الأجل الى حين صدور حكم قضائي نهائي.

ج) التقييد الاحتياطي بناء على مقال

بالاستناد الى الفصل 85 من قانون التحفيظ العقاري، فإنه يحق لكل شخص ذاتي أو معنوي يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا بناء على نسخة مقال دعوى مرفوعة أمام قضاء الموضوع.

⇊ قانون التحفيظ العقاري-القانون رقم 14.07 ⇊

ويجدر التنبيه الى أن المشرع قلص المدة الى النصف، أي من 6 أشهر الى 3 أشهر، ما لم يبادر الطالب الى تقييد الدعوى في الموضوع شريطة تسجيلها بالسجل العقاري خلال أجل شهر.

كما أنه يجدر التنبيه الى أن المادة 13 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، قد أوردت الحقوق العينية على سبيل الحصر، ولا يمكن إضافة أي حق آخر إلا بمقتضى القانون.

لقد اختلف الفقه حول المقصود بالمقال كما يلي:

وعلى العموم فإن أهم أنواع التقييدات الاحتياطية التقليدية كما وردت قي قانون التحفيظ العقاري، ينضاف اليها أنواع أخرى وردت في نصوص متفرقة، كما سيتم بيانه مما يلي.

2- حالات التقييد الاحتياطي الواردة في نصوص خاصة

1. العقار الذي يعينه التشطيب.
2. التقييد الاحتياطي المراد التشطيب عليه.
3. سبب التشطيب وتاريخ السند المثبت لذلك.